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Unter der energetischen Sanierung werden Baumaßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs verstanden. Diese beziehen sich insbesondere auf die Heizung und die Warmwasseraufbereitung.
Durch die Sanierung werden langfristig die Energiekosten und der CO2-Ausstoß der Immobilie gesenkt. Zudem tragen die Maßnahmen zur Werterhaltung bei.
Unter die energetische Sanierung fallen verschiedene Baumaßnahmen. Dazu gehören:
Immobilieneigentümer sind verpflichtet, gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen durchzuführen, sodass die Immobilie den Vorgaben des GEG entspricht.
Die darin festgelegten Maßnahmen betreffen fast alle Immobilieneigentümer, insbesondere jedoch diejenigen, die Altbauten besitzen. In diesem Fall gilt: Wer nach dem 01. Februar 2002 einen unsanierten Altbau gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen hat, ist verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren entsprechend der GEG-Vorgaben zu sanieren.
Es gelten dabei nur wenige Ausnahmen, wie Denkmalschutz, Unzumutbarkeit oder ein Bestandsschutz bei Ein- oder Zweifamilienhäusern, welche bereits seit Anfang Februar 2002 bewohnt sind.
Vorgeschrieben sind durch die Sanierungspflicht folgende Maßnahmen:
Hintergrund der Pflicht ist der große Anteil des Gebäudesektors sowohl am Endenergieverbrauch als auch an den CO2-Emissionen. In Deutschland entfallen rund 30 % des CO2-Ausstoßes und 35 % des Endenergieverbrauchs auf den Gebäudebetrieb.
Energetische Sanierungen, welche den Energieverbrauch langfristig reduzieren, bieten große Einsparpotenziale beim Endenergieverbrauch sowie beim CO2-Ausstoß und schonen das Klima.
Damit möglichst viele Immobilien Sanierungsmaßnahmen umsetzen können, gibt es staatliche Förderungen. Seit 2021 gibt es daher die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), welche Kredite und Zuschüsse steuert. Die BEG besteht dabei aus drei Teilprogrammen:
Gefördert werden Maßnahmen an Gebäudehüllen, der Einsatz optimierter Anlagentechnik sowie der Optimierung bestehender Heizungsanlagen. Im Zuge des 2024 in Kraft getretenen Heizungsgesetzes (GEG) wurden die Förderrichtlinien um den Heizungstausch ausgeweitet.
Vergeben werden die Förderungen für die energetische Sanierung dabei vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).
Die KfW vergibt dabei Zuschüsse für Komplettsanierungen und den Heizungstausch. Das BAFA ist zuständig für Förderungen von Einzelmaßnahmen, also insbesondere Arbeiten an Gebäudehülle, Anlagentechnik und der Heizungsoptimierung.
Vor Beantragung von Förderungen für eine Sanierungsmaßnahme muss sich für BAFA oder KfW entschieden werden. Es ist nicht möglich, für dieselbe Maßnahme Förderungen sowohl von der KfW als auch vom BAFA zu erhalten.
Für verschiedene Arbeiten ist aber eine Kombination möglich.
Wer eine Heizung einbaut, die zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben wird, kann dafür verschiedene Förderungen erhalten. Anträge für eine Heizungsförderung sind ausschließlich bei der KfW zu stellen und stehen verschiedenen Eigentümergruppen zur Verfügung. Dazu zählen:
Die Heizungsförderung über den KfW-Zuschuss 458 setzt sich aus verschiedenen Boni zusammen, welche kombiniert werden können. Möglich ist so eine Förderung von bis zu 70 % der Kosten.
Im Falle eines Einfamilienhauses und Gesamtkosten von bis zu 30.000 € beträgt die maximale Fördersumme also 21.000 €.
Für Gebäude mit mehreren Wohneinheiten erhöht sich die Summe. Bei der zweiten bis sechsten Einheit kommen jeweils 15.000 € dazu, ab der siebten Einheit jeweils 8.000 €.
Die Grundförderung für den Austausch von Heizungen mit fossilen Brennstoffen hin zum Heizungsbetrieb mit erneuerbaren Energien beträgt 30 %. Sie gilt für Wärmepumpen, Anlagen mit Solarthermie oder Biomasseheizungen und ist sowohl für Wohn- als auch für Nicht-Wohngebäude verfügbar.
Beantragen können die Grundförderung private Hauseigentümer, Vermieter, Wohnungsunternehmen sowie Kommunen und gemeinnützige Organisationen.
Wer auf Wärmepumpen mit Wasser, Erdreich oder Abwasser als Wärmequelle oder auf natürliche Kältemittel setzt, kann zusätzlich 5 % in Form eines Effizienzbonus erhalten.
Wird bei Biomasseheizungen der Staub-Emissionsgrenzwert von 2,5 mg/m² eingehalten, werden 2.500 € Emissionsminderungszuschlag pauschal gewährt. Der Zuschlag gilt zusätzlich zum Maximum der förderfähigen Summe, die so auf 23.500 € steigt.
Bei einem Tausch von Heizungen, deren Inbetriebnahme mindestens 20 Jahre zurückliegt, gibt es einen Klimageschwindigkeitsbonus. Bis Ende 2028 liegt dieser bei 20 %. Ab 2029 sinkt er auf 17 % und danach alle zwei Jahre um 3 %. Mit Beginn 2037 entfällt der Bonus gänzlich.
Für Eigentümer mit selbst genutztem Wohnraum und einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von bis zu 40.000 € pro Jahr gibt es zusätzlich den Einkommensbonus in Höhe von 30 %. Dieser Bonus dient zur Unterstützung einkommensschwacher Haushalte bei Anschaffung einer klimafreundlichen Heizung.
Seit August 2024 ist auch für den Austausch von Etagenheizungen gegen klimafreundliche Etagenheizungen eine Förderung möglich. Wohnungseigentümer können entsprechende Anträge für die Heizungsförderung bei der KfW stellen. Hintergrund ist, dass Etagenheizungen als Sondereigentum zählen und daher den Wohnungseigentümern selbst gehören.
Nach dem ersten Austausch einer Etagenheizung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) muss innerhalb von einer 5-Jahres-Frist entschieden werden, ob weiterhin auf dezentrale Etagenheizungen oder doch auf eine zentrale Heizungsanlage umgestellt wird. Ist eine entsprechende Entscheidung getroffen worden, haben die Eigentümer acht Jahre für die Umstellung Zeit.
Im besten Fall sollte daher im Vorfeld besprochen werden, wie zukünftig geheizt werden soll, um doppelte Kosten durch zweifachen Heizungstausch zu vermeiden.
Wie hoch der Förderbetrag für Maßnahmen am Sondereigentum ausfällt, hängt von der Anzahl der Wohneinheiten ab. Gerechnet wird mit dem Förderhöchstbetrag, unabhängig davon, ob ein oder mehrere Eigentümer die Heizung tauschen. Es gilt:
30.000 € für die erste Wohneinheit, jeweils 15.000 € für die zweite bis sechste und je 8.000 € pro weitere Einheit. Die daraus entstehende Summe wird durch die Anzahl der Wohneinheiten geteilt.
Beispiel: Eine WEG hat 12 Wohneinheiten. Die Summe beträgt also 153.000 € (30.000 € + 5 x 15.000 € + 6 x 8.000 €). Für jeden Eigentümer stehen so 12.750 € Förderung zur Verfügung.
Nicht nur ältere Heizungen können einen hohen Energieverbrauch haben. Auch Dächer und Fassaden mit schlechter Dämmung oder undichte Fenster können echte Energiefresser sein. Mit entsprechenden Maßnahmen lassen sich daher langfristig Energie und Kosten sparen.
Für folgende Maßnahmen können Förderanträge beim Bundesamt für Wirtschaft und Abfuhrkontrolle (BAFA) gestellt werden:
Die ersten drei Maßnahmen werden mit jeweils 15 % gefördert. Zusätzlich gibt es einen Bonus von 5 % bei Anraten der Maßnahme durch einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP).
Werden Maßnahmen zur Emissionsminderung von Heizungen vorgenommen, beträgt der Fördersatz 50 %. Hier entfällt der Bonus durch den iSFP.
Die Höchstgrenze der BAFA-Förderung für Einzelmaßnahmen liegt bei 30.000 € je Wohneinheit. Die Höhe verdoppelt sich auf 60.000 € bei Vorliegen eines Sanierungsfahrplans.
Für Komplettmaßnahmen bietet die KfW einen zinsgünstigen Kredit unter dem Programm 261. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen mindestens zur Effizienzhausstufe 85 oder besser führen.
Grundsätzlich gilt zudem, dass der Bauantrag oder Bauanzeige zum Zeitpunkt der Kreditbeantragung mindestens fünf Jahre zurückliegen muss.
Die Höhe des Tilgungszuschusses hängt dabei von der erreichten Effizienzhausstufe ab. Je besser diese ist, desto höher ist auch der Zuschuss. Bei Erreichen der Stufe 85 beträgt der Tilgungszuschuss 5 % bei einer Kredithöhe von max. 120.000 € und einer Ersparnis von bis zu 6.000 €. Dagegen ist bei Erreichen von Stufe 40 ein Kredit von max. 120.000 € mit einem Tilgungszuschuss von 20 % möglich. Das entspricht einer Ersparnis von bis zu 24.000 €.
Gesonderte Boni gibt es für das Erreichen von Nachhaltigkeits- und Erneuerbare-Energien-Klassen. Zudem sind Boni möglich, wenn das Gebäude die Anforderungen an ein Worst Performing Building (WPI) erfüllt (10 % extra Tilgungszuschuss) oder im Rahmen einer seriellen Sanierung die Stufe 55 oder 40 erreicht wird (15 % extra Tilgungszuschuss).
Seit Anfang September 2024 gibt es für Familien mit Kindern, die eine Bestandsimmobilie kaufen und energieeffizient sanieren, einen neuen Förderkredit. Das Programm „Jung kauft Alt“ von der KfW hat die Nummer 308.
Wer ein Haus mit den Energieeffizienzklassen F, G oder H kauft, ist verpflichtet, dieses innerhalb von viereinhalb Jahren nach Förderzusage zu einem Effizienzhaus 70 Erneuerbare Energien Klasse (Effizienzhaus 70 EE) energetisch zu sanieren.
Möglich ist eine Kreditsumme von bis zu 150.000 €. Voraussetzung ist, dass das zu versteuernde Haushaltseinkommen bei einem Kind pro Jahr nicht mehr als 90.000 € beträgt. Bei jedem weiteren minderjährigem Kind erhöht sich die Grenze um 10.000 €.
Der Förderkredit gilt für den Immobilienkaufpreis inklusive der Grundstückskosten und für höchstens eine Wohneinheit. Für energetische Sanierungen kann der Kredit KfW 261 beantragt werden.
Vor Beantragung des KfW-Kredits muss die geplante Sanierung zunächst von einem Energieeffizienz-Experten der Deutschen Energieagentur geprüft werden. Wird das Vorhaben bestätigt, müssen im nächsten Schritt Angebote entsprechender Fachfirmen eingeholt werden.
Bevor Leistungsverträge abgeschlossen werden, ist der KfW-Kredit zu beantragen.
Über Banken oder Finanzierungsvermittler muss dann ein Finanzierungspartner gefunden werden.
Ist die Sanierung nach Kreditbewilligung abgeschlossen, ist es verpflichtend, dass der Energieeffizienz-Experte die Durchführung der Maßnahmen und das Erreichen der geplanten Ergebnisse bestätigt. Erst nach dieser Bestätigung werden die Tilgungszuschüsse gutgeschrieben und der Kreditbetrag gemindert.
Einige Bundesländer oder Städte haben zusätzlich eigene Förderprogramme, um die Bürger bei energetischen Sanierungen zu unterstützen. Teilweise ist es dabei möglich, diese Programme mit der Bundesförderung zu kombinieren.
Um den Einsatz erneuerbarer Energien voranzutreiben, kann der KfW-Förderkredit 270 für Strom und Wärme beantragt werden. Zu den förderfähigen Maßnahmen zählen unter anderem:
Der Kredit kann sowohl von Privatpersonen als auch von Unternehmen beantragt werden. Die maximale Fördersumme beträgt 150 Millionen Euro pro Vorhaben, sodass bis zu 100 % der Investitionskosten gedeckt werden.
Für Wärmepumpen und Solarthermie-Anlagen ist alternativ ein Zuschuss über die Heizungsförderung möglich.
In vielen Kommunen gibt es zudem regionale Förderungen für Photovoltaikanlagen. Daher sollte geprüft werden, wie viel Förderung örtlich möglich ist.
Mit dem Ergänzungskredit 358/359 stellt die KfW Geld für Einzelmaßnahmen zusätzlich zur bereits erteilten Zuschussförderung zur Verfügung. Zu den Einzelmaßnahmen zählen beispielsweise der Heizungstausch oder energetische Sanierungen an der Gebäudehülle.
Möglich sind bis zu 120.000 € pro Wohneinheit. Zudem gibt es für Eigentümer, die den Wohnraum selbst nutzen und deren Haushaltsjahreseinkommen 90.000 € nicht überschreitet, einen zusätzlichen Zinsvorteil.
| Maßnahme | Programm | Förderhöhe | Zuständigkeit |
| Einzelmaßnahmen Wohngebäude (Gebäudehülle, Anlagentechnik, Heizungsoptimierung) | Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) | Bis zu 20 % (Gebäudehülle & Anlagentechnik), bis zu 50 % (Heizungsoptimierung) | BAFA |
| Heizungstausch (für Kauf und Einbau einer neuen, klimafreundlichen Heizung bei Altbauten) | KfW-Zuschuss 458 | Bis zu 70 % der Investitionskosten | KfW |
| Komplettsanierung zum Effizienzhaus (mind. 85) | KfW-Kredit 261 | Kredit von max. 150.000 €, Tilgungszuschuss bis zu 45 % | KfW |
| Erneuerbare Energien (Anlagen zur Erzeugung von Strom und Wärme, für Netze und Speicher) | KfW-Kredit 270 | Kredit bis zu 100 % der Investitionskosten | KfW |
| Ergänzungskredit (Einzelmaßnahmen, für die bereits ein Zuschuss zugesagt beziehungsweise bewilligt, aber noch nicht ausgezahlt wurde, der nicht länger als 12 Monate zurückliegt.) | KfW-Kredit 358/359 | Förderkredit ab 0,01 % effektivem Jahreszins & bis zu 120.000 € Kredit je Wohneinheit | KfW |
| Energieberatung (Förderung energetischer Fachplanung im Zusammenhang mit energetischen Sanierungsmaßnahmen) | abhängig vom gewählten Förderprogramm | direkter Zuschuss, zusätzlicher Kredit & Tilgungszuschuss | BAFA & KfW |
Bevor Förderungen für eine energetische Sanierung beantragt werden können, ist ein Gespräch mit einem Energieberater notwendig. Dieser muss bestätigen, dass die geplanten Maßnahmen tatsächlich Energie einsparen.
Zu beachten ist, dass die Bescheinigung nur dann gültig ist, wenn es sich um einen Energieberater handelt, welcher auf der Expertenliste der Deutschen Energieagentur steht.
Neben der Energieeinspar-Bescheinigung kann der Berater auch einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen. Durch diesen gibt es einen Bonus von 5 % auf die Förderung, sodass die Grenze der förderfähigen Kosten angehoben wird.
Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, steht zudem in der Pflicht, ein Gespräch mit einem Energieberater zu führen. Dieses ist kostenlos (§ 80 GEG).
Nach Erstellung des Plans sind entsprechende Fachbetriebe zu suchen. Bevor der Förderantrag gestellt werden kann, muss ein unterschriebener Handwerkervertrag vorliegen, der bestenfalls eine Klausel zum Fördervorbehalt beinhaltet. Mit diesem Vorbehalt wird festgelegt, dass der Vertrag nur dann in Kraft tritt, wenn eine Förderzusage vorliegt.
Erst dann kann der Antrag bei der KfW oder beim BAFA gestellt werden.
Ist die Förderung bewilligt und die Arbeiten sind abgeschlossen, muss ein Verwendungsnachweis vorgelegt werden. Dieser bestätigt, dass die Fördergelder auch tatsächlich für die geplanten Maßnahmen verwendet wurden.
Zu den Förderprogrammen von KfW und BAFA gibt es zwei Alternativen, die Eigentümer nutzen können.
Wer ein Eigenheim besitzt, kann anstelle der Zuschüsse auch eine Steuerermäßigung (§ 35c EstG) nutzen.
Um das Angebot in Anspruch nehmen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden:
Gefördert werden energetische Einzelmaßnahmen am Gebäude (z. B. Wärmedämmung, sommerlicher Wärmeschutz, Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlage) sowie die energetische Baubegleitung und Fachplanung. Dafür ist allerdings die Durchführung durch einen Energieeffizienz-Experten von der Expertenliste notwendig.
Über drei Jahre können 20 % der Kosten steuerlich abgesetzt werden. Die Höchstsumme beträgt 40.000 € je Wohnobjekt.
Über die drei Jahre verteilt sich die Steuerermäßigung von der individuellen Steuerschuld wie folgt:
Kosten für die energetische Baubegleitung und Fachplanung dürfen direkt zu 50 % abgesetzt werden. Hier ist keine Verteilung über mehrere Jahre notwendig.
Der Aufwand dieser Methode ist zwar geringer als bei der Förderbeantragung, allerdings in den meisten Fällen auch weniger rentabel.
Seit Anfang 2024 gibt es die Möglichkeit, das Guthaben von Riester-Verträgen für die energetische Sanierung zu nutzen. Voraussetzung ist, dass die Immobilie selbst genutzt wird und die Maßnahmen den Anforderungen entsprechen, die auch für die steuerliche Förderung vorgeschrieben sind. Dies ist dann durch den ausführenden Fachbetrieb zu bescheinigen.
Zu den Maßnahmen, für die Riester-Guthaben genutzt werden kann, zählen:
Mit der Durchführung der energetischen Sanierung kommen zunächst hohe Kosten auf Eigentümer zu. Wie hoch diese ausfallen, ist abhängig von den Maßnahmen und den gewählten Materialien. Langfristig können jedoch deutliche Einsparungen erreicht werden.Welche durchschnittlichen Kosten für die häufigsten Sanierungsmaßnahmen entstehen und wie hoch die zukünftige Einsparung ausfällt, haben wir in einer Tabelle zusammengefasst:
| Maßnahme | Durchschnittskosten | Einsparung pro Jahr | Amortisationszeit |
| Neue Fenster | 600 bis 1.200 € pro Stück | 485 kWh | 10 bis 15 Jahre |
| Dämmung Dach/Geschossdecke | 30 bis 250 € pro m² | 8 bis 14 % | 6 bis 16 Jahre |
| Dämmung Fassade | 30 bis 350 € pro m² | 15 bis 20 % | 8 bis 14 Jahre |
| Neue Heizung | 10.000 bis 40.000 € | Bis zu 30 % | 8 bis 20 Jahre |
| Solarthermieanlage | 5.000 bis 10.000 € | Ca. 440 € | 10 bis 20 Jahre |
Die Förderung energetischer Sanierungen spielt für Eigentümer eine wichtige Rolle bei der Umsetzbarkeit entsprechender Maßnahmen. Mithilfe von Förderprogrammen der KfW und BAFA werden finanzielle Unterstützungen zur Durchführung der Sanierungen geboten, welche langfristig den Energieverbrauch senken sowie den CO2-Ausstoß reduzieren und somit zur Energiewende beitragen.
Wichtig ist, die energetische Sanierung mit ausreichend Vorlauf zu planen und auf Unterstützung von Energieeffizienz-Experten zu setzen. Letztere sind zudem häufig Voraussetzung für die Beantragung von Förderungen.
Sind alle Voraussetzungen erfüllt, steht einer energetisch sanierten Immobilie nichts mehr im Wege.
Miriam Zaunbrecher
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