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Die Heizkostenverordnung ist eine gesetzliche Regelung zur korrekten Ermittlung von Heizkosten, unabhängig von der Energieform. Abgekürzt wird sie mit HeizkostenV oder HKVO. Der volle Name laut Gesetz ist Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten.
Sie bildet durch ihre Vorschriften die Grundlage für die Erstellung der jährlichen Heizkostenabrechnung.
Die dabei wichtigsten Elemente der Verordnung sind die §§ 7 bis 9, welche die Kostenverteilung beinhalten.
Haben Sie in Ihrer Immobilie mit mindestens zwei Wohneinheiten zentrale bzw. gemeinschaftliche Heiz- und Warmwasseranlagen installiert, gilt die Heizkostenverordnung.
Abweichende Regelungen im Mietvertrag sind nicht zulässig (§ 2 HeizkostenV).
Bei fast allen Gebäuden wird die Heizkostenverordnung also angewendet. Allerdings gibt es gemäß § 11 HeizkostenV einige wenige Ausnahmeregelungen.
Hat Ihre Immobilie höchstens zwei Wohneinheiten und wird eine davon von Ihnen selbst bewohnt, gilt die Verordnung nicht. Auch Einfamilienhäuser sind von der Regelung ausgenommen.
Die dritte Ausnahme bilden Gebäude, welche über eine Etagenheizung verfügen bzw. Wohnungen, die ein eigenes Heizsystem haben.
Zudem fallen Passivhäuser und Wohnungen, in denen der Mieter keine Möglichkeit hat, den Wärmeverbrauch selbst zu steuern, unter die Ausnahmeregelung. Gleiches gilt für Pflege- und Studentenwohnheime.
Eine letzte Ausnahme kommt bei Unwirtschaftlichkeit zum Tragen. Für den Vermieter kann es beispielsweise unverhältnismäßig teuer sein, Verbrauchsmessgeräte zu installieren.
Sind Sie von der Ausnahmeregelung betroffen, können Sie die Heizkosten entweder über die Wohnfläche verteilen oder sie in die Mietzahlung inkludieren.
In § 7 Abs. 2 HeizkostenV ist geregelt, welche Kosten Sie als Eigentümer auf Ihre Mieter umlegen können:
Wie auch bei den Heizkosten gibt es bei der Warmwasserversorgung umlagefähige Kosten. Dazu zählen:
Zudem wird in § 8 HeizkostenV geregelt, dass mindestens 50 %, höchstens jedoch 70 % der Kosten nach dem individuellen Verbrauch abzurechnen sind. Die übrigen Kosten sind über den Verteilerschlüssel Wohnfläche abzurechnen.
In einigen Gebäuden wird eine Verbundanlage zur Heizung und Erzeugung von Warmwasser genutzt.
Die einheitlich für den Betrieb der Anlage entstandenen Kosten sind aufzuteilen. Im Falle von Heizkesseln sind die einheitlich entstandenen Kosten nach den Anteilen am Brennstoffverbrauch oder am Energieverbrauch zu bestimmen. Bei eigenständiger gewerblicher Wärmelieferung sind die Kosten nach den Anteilen am Wärmeverbrauch zu bestimmen.
Nicht einheitlich entstandene Kosten müssen dem Anteil an einheitlich entstandenen Kosten hinzugerechnet werden.
Wie hoch der Anteil der zentralen Wärmeversorgungsanlage ist, ergibt sich aus dem Gesamtverbrauch abzüglich des Verbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage.
Ausnahme: Gebäude, die nicht ausschließlich durch einen Heizkessel oder durch eigenständige gewerbliche Wärmelieferung versorgt werden, können gemäß § 9 Abs. 1 HeizkostenV anerkannte Regeln der Technik zur Kostenaufteilung verwenden.
Die Wärmemenge für Warmwasser ist mit einem Wärmezähler zu messen. Lediglich wenn dies einen unzumutbar hohen Aufwand bedeutet, kann der Verbrauch über die Wohnfläche mithilfe einer Formel bestimmt werden.
Aufgrund von sowohl wirtschaftlichen als auch politischen Änderungen werden immer wieder Anpassungen der Heizkostenverordnung notwendig. Die letzte größere Änderung erfolgte Ende 2021.
Hintergrund der Anpassung zur Heizkostenverordnung 2021 war die Umsetzung der Vorgaben der Energieeffizienz-Richtlinie 2012/27/EU (EED = Energy Efficiency Directive).
Die Richtlinie enthält die Verpflichtung der monatlichen Verbrauchsinformation für den Nutzer. Ziel ist, dass mehr auf den Verbrauch geachtet wird und damit den Verbraucher zu Energieeinsparungen anzuregen. Die technische Umsetzung erfolgt durch fernablesbare Zähler.
Mit der Anpassung wurden die technischen Voraussetzungen und entsprechende Zeiträume festgelegt, bis wann die Umsetzung erfolgen muss.
Zwar sind die Änderungen bereits 2021 in Kraft getreten, dennoch wird oftmals von der Heizkostenverordnung 2022 gesprochen.
Unter der Novellierung der Heizkostenverordnung wird die Änderung oder Ergänzung des bestehenden Gesetzes verstanden. Dies kann aus verschiedenen Gründen notwendig sein. Es ist möglich, ein Gesetz auch mehrfach anzupassen.
Die Novellierung der Heizkostenabrechnung durch die EED hat im Wesentlichen drei wichtige Änderungen mit sich gebracht, die Vermieter umsetzen müssen.
Seit dem Inkrafttreten der geänderten Heizkostenverordnung sind Eigentümer verpflichtet, ausschließlich fernablesbare Messtechnik zu verbauen (§ 5 HeizkostenV). Fernablesbar bedeutet dabei, dass zur Ablesung kein Zugang zu den Wohnungen mehr notwendig ist.
Ein Jahr nach Inkrafttreten, also seit Ende Dezember 2022, darf bei einer Neuausstattung nur noch fernablesbare sowie interoperable und Smart-Meter-Gateway-kompatible (SMGW) Messtechnik verbaut werden.
Bis Ende 2026 müssen bereits installierte Geräte durch fernablesbare Technik ersetzt werden.
Zum Ende des Jahres 2031 ist es verpflichtend, dass fernablesbare Messtechnik interoperabel und SMGW-kompatibel ist, wenn sie vor dem Inkrafttreten der Änderung und bis zu ein Jahr danach montiert wurde.
In Wohneinheiten mit bereits installierter fernablesbarer Technik ist es seit dem 01.01.2022 Pflicht, unterjährige Verbrauchsinformationen (uVi) zur Verfügung zu stellen. Dies kann per E-Mail, App oder postalisch geschehen.
Bis dahin war es ausreichend, lediglich beim Jahresabschluss Informationen über die Heizkosten bereitzustellen.
Die monatlichen Verbrauchsinformationen sollen den Mietern dazu dienen, ihren Verbrauch besser im Blick zu behalten und bei Bedarf Anpassungen zur Energieeinsparung vorzunehmen.
Ergänzend zur unterjährigen Verbrauchsinformation enthält auch die jährliche Heizkostenabrechnung zusätzliche Informationen. Dies soll weiter zu einer besseren Übersichtlichkeit und der Erkennung von Einsparpotenzialen beitragen.
Die Heizkostenabrechnung enthält gemäß § 6a HeizkostenV seit der Änderung folgende neue Informationen:
Seit 01.12.2021: Bei Neuinstallationen darf nur noch fernablesbare Messtechnik verbaut werden.
Seit 01.12.2021: Zusätzliche Informationen müssen in der Heizkostenabrechnung enthalten sein.
Seit 01.12.2022: Wenn fernablesbare Technik vorhanden ist, muss monatliche eine Verbrauchsinformation bereitgestellt werden.
Seit 01.12.2022: Bei Neuausstattung muss fernablesbare, interoperable und Smart-Meter-Gateway-kompatible (SMGW) Messtechnik verbaut werden.
Bis 31.12.2026: Vorhandene Messtechnik muss auf Fernablesbarkeit nachgerüstet bzw. ersetzt werden. Die Technik muss zudem interoperabel und SMGW-kompatibel sein.
Bis 31.12.2031: Fernablesbare Messtechnik, die bis zum 01.12.2022 verbaut wurde, muss interoperabel und SMGW-kompatibel sein.
Mithilfe der Heizkostenabrechnung erhalten Mieter einen Überblick über die entstandenen Kosten fürs Heizen und für Warmwasser. Die Abrechnungsperiode umfasst einen Zeitraum von einem Jahr.
Gibt es im Mietobjekt eine zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage, haben Vermieter die Pflicht, den Mietern jährlich eine Heizkostenabrechnung zukommen zu lassen.
Eine gültige Heizkostenabrechnung muss gewisse Mindestangaben enthalten.
Zu den formellen Anforderungen gehören:
Zu den inhaltlichen Anforderungen gehören:
Durch das Inkrafttreten des Kohlendioxidaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG) werden die entstehenden CO2-Kosten auf Vermieter und Mieter aufgeteilt. Die Aufteilung erfolgt auf Basis eines Stufenmodells unter Berücksichtigung des energetischen Zustands des Gebäudes. Zuvor mussten ausschließlich Mieter diese Kosten tragen.
Dies führt auch zu einer neuen Anforderung an den Inhalt der Heizkostenabrechnung 2023.
Die Aufteilung der CO2-Kosten gilt für alle Abrechnungszeiträume seit dem 01.01.2023 und muss in der Heizkostenabrechnung entsprechend ausgewiesen werden.
Einige Dienstleister, welche die Heizkostenabrechnung erstellen, übernehmen dabei die CO2-Kostenaufteilung. Welche Daten dafür benötigt werden, erfahren Sie von Ihrem Anbieter.
Rechnen Sie die Heiz- und Warmwasserkosten nicht wie vorgeschrieben verbrauchsabhängig ab, haben Mieter das Recht, die Abrechnung um 15 % zu kürzen. Durch die Novellierung der Heizkostenabrechnung sind weitere Kürzungsrechte hinzugekommen (§ 12 HeizkostenV).
Installieren Sie keine fernablesbaren Zähler, darf die Abrechnung um 3 % gekürzt werden. Die gleiche Höhe gilt, wenn Sie Ihren Mietern keine monatlichen Verbrauchsinformationen zur Verfügung stellen oder wenn die Informationen nicht vollständig übermittelt werden.
Zudem dürfen die Kürzungen addiert werden. Im schlimmsten Fall findet also eine Kürzung um bis zu 21 % statt.
Als Vermieter sollten Sie daher Wert darauf legen, alle Vorschriften einzuhalten.
Die Heizkostenverordnung ist ein wichtiges Regelwerk für Vermieter und Mieter. Sie beinhaltet insbesondere die Vorschriften für die Erstellung der Heizkostenabrechnung. Vermieter können sich daran orientieren und Mieter die erhaltene Abrechnung besser prüfen.
Durch die Novellierung 2021 wurde ein wichtiger Schritt in Richtung Energiesparen getan. Die Umsetzung der Energieeffizienz-Richtlinie beinhaltet unter anderem monatliche Verbrauchsinformationen, die Sie den Mietern zur Verfügung stellen müssen. So erhalten diese einen besseren Überblick über den Verbrauch und sollen zum Energiesparen animiert werden.
Für Vermieter bedeuten die neuen Vorschriften allerdings auch Mehraufwand, sowohl durch die unterjährigen Verbrauchsinformationen als auch durch die Pflicht zu fernauslesbarer, interoperabler und Smart-Meter-Gateway-kompatibler Messtechnik.
Miriam Zaunbrecher
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