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Bei den einzelnen Posten der Betriebskostenabrechnung wird zwischen verbrauchsunabhängigen und verbrauchsabhängigen Kosten unterschieden.
Während etwa die Grundsteuer oder die Kosten für einen Hausmeister nach einem festgelegten Verteilerschlüssel pauschal auf alle Mieter umgelegt werden, spielt bei anderen Posten unter Umständen auch der individuelle Verbrauch des einzelnen Mieters eine Rolle bei der Abrechnung.
Ein typisches Beispiel für verbrauchsabhängige Nebenkosten sind die Aufwendungen, die für die Versorgung mit Wasser und dessen Entsorgung anfallen. Auf welcher Grundlage Vermieter das Wasser abrechnen können, hängt maßgeblich von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Deshalb sollte bei der Ausarbeitung eines Mietvertrages diesem Punkt besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden.
Die Basis für die Mietvertragsklauseln, auf denen Vermieter die Nebenkosten für Wasser abrechnen dürfen, sind jedoch die eindeutigen Vorgaben der Betriebskostenverordnung.
Da es sich bei der Versorgung und der Entsorgung von Wasser um zwei unterschiedliche Leistungen handelt, wird unter dem Betriebskostenkapitel Wasser eine Differenzierung vorgenommen. Wie diese zu erfolgen hat und welche Kosten in diesem Zusammenhang überhaupt umgelegt werden dürfen, ist in § 2 Nr. 2 und 3 der BetrKV geregelt.
Grundsätzlich werden die folgenden Kosten zum Kapitel Wasserversorgung gezählt:
Unter den Punkt Entwässerung fallen:
Für die anschließende Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung steht Ihnen objego zur Seite. Die Abrechnung kann online erstellt und ab dem Basic-Paket direkt an die Mieter versendet werden.
Grundlage für die Umlage der Betriebskosten und damit auch der Wasserkosten auf die Mieter sind die entsprechenden Vereinbarungen im Mietvertrag. Idealerweise wird hier nicht nur auf die allgemeinen Bestimmungen der BetrKV hingewiesen, sondern eine detaillierte Liste mit allen umlagefähigen Kosten erstellt. Auch der Verteilerschlüssel, auf dessen Grundlage die Umlage erfolgt, sollte klar definiert sein.
Wurde im Mietvertrag keine spezielle Regelung getroffen, erfolgt die Verteilung der Wasserkosten auf Basis der Quadratmeterzahl der jeweiligen Wohnung. Alternativ können Sie das Wasser auch auf Grundlage der Anzahl der Personen, die in einer Wohnung leben, abrechnen. In vielen Fällen wird eine Kombination von Wohnungsgröße und Personenzahl zur Umlage der Wasserkosten herangezogen.
Zu beachten ist jedoch, dass eine einmal getroffene Regelung, die auch im Mietvertrag verankert ist, nicht ohne die Zustimmung aller Mieter geändert werden darf.
Die Kosten für die Versorgung mit Wasser setzen sich aus verbrauchsunabhängigen Allgemeinkosten und dem individuellen Verbrauch des einzelnen Mieters zusammen.
Nur wenn alle Mietparteien einverstanden sind, ist eine Änderung der im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel möglich. Da eine Änderung daher oft mit erheblichem Aufwand verbunden ist, sollten Sie sich im Voraus genau überlegen, welchen Schlüssel Sie zur Abrechnung verwenden möchten.
Bei den verbrauchsunabhängigen Komponenten der Wasserrechnung erfolgt die Umlage in der Regel auf Basis des gewählten Verteilerschlüssels. Grundsätzlich können auch die verbrauchsabhängigen Anteile der Wasserrechnung auf diese Weise umgelegt werden. Dies kann jedoch im Zuge der Nebenkostenabrechnung zu Ungerechtigkeiten bei der Aufteilung führen, da Mieter, die bewusst Wasser sparen, ebenso behandelt werden wie jene, die sorglos und besonders verschwenderisch mit dem wertvollen Nass umgehen.
Um nun den tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Mieter zu ermitteln, gibt es in vielen Wohnungen Wasserzähler, die den individuellen Wasserkonsum aufzeichnen. So besteht die Möglichkeit, den Wasserverbrauch den jeweiligen Mietparteien zuzuordnen. Auch wenn diese Regelung heute vielfach zum Standard gehört, besteht für Sie jedoch keine Verpflichtung, entsprechende Zähler in den einzelnen Wohnungen zu installieren.
Selbst wenn bereits einige Wohnungen in einem Haus mit einem Wasserzähler ausgestattet sind, sind Sie nicht zur Nachrüstung in den anderen Wohnungen verpflichtet. Die Abrechnung der Wasserkosten kann solange weiterhin auf der Basis des im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssels erfolgen, bis alle Wohnungen mit einem eigenen Zähler ausgestattet sind.
Wenn dann allerdings ausnahmslos alle Einheiten einer Immobilie mit einer Wasseruhr versehen sind, muss die Abrechnung zwangsläufig nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Mieter erfolgen.
Solange nicht alle Wohneinheiten mit Wasserzählern ausgestattet sind, kann weiterhin über die vereinbarten Verteilerschlüssel abgerechnet werden. Haben Sie jedoch alle Einheiten nachgerüstet, ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung verpflichtend.
Im Zuge der 2009 in Kraft getretenen Heizkostenverordnung, kurz HeizkostenV, wurden spezifische Regelungen unter anderem zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten getroffen.
In § 8 hat der Gesetzgeber verankert, dass mindestens 50 % maximal jedoch 70 % der entstehenden Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Die entsprechende Prozentverteilung muss im Mietvertrag angegeben werden.
In der Regel ist die Rechnung für die verbrauchte Wassermenge am Ende höher als die Summe aus den Verbräuchen der einzelnen Haushalte. Dies liegt daran, dass es auch in gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen zu einem Verbrauch von Wasser kommen kann. Insbesondere die Bewässerung von zum Haus gehörenden Grünflächen oder von allen Bewohnern genutzte Waschräume erhöhen den Gesamtwasserverbrauch.
Die Differenz zwischen der Summe aus den individuellen Verbräuchen und dem Gesamtverbrauch wird dann ebenso wie alle anderen verbrauchsunabhängigen Wasserkosten gemäß des vereinbarten Verteilerschlüssels umgelegt. Auch dieser Umstand sollte bei der Auflistung der umlagefähigen Nebenkosten im Mietvertrag berücksichtigt werden.
Neben Aufwendungen für die Wasserversorgung fallen auch Kosten für die Entwässerung an. Die Entsorgung des Schmutzwassers erfolgt in den meisten Fällen über das öffentliche Kanalnetz. Dafür werden lokale Abwassergebühren erhoben, die ebenfalls auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
Zum Abwasser gehören das in einem Gebäude verbrauchte Wasser, Regenwasser sowie Niederschläge, die aufgrund der Versiegelung des Bodens nicht im Erdreich versickern können.
Auch die Umlage der Kosten für die Abwasserentsorgung erfolgt in der Regel auf Grundlage des im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssels.
Dieser gilt auch dann, wenn kein Anschluss an das öffentliche Kanalnetz vorhanden ist und die Entsorgung in einer privaten Abwasserentsorgungsanlage erfolgt. In diesem Fall dürfen die beim Betrieb einer Klär- oder Sickeranlage entstehenden Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Zu diesen Kosten zählen in erster Linie die Aufwendungen für die Abfuhr von Klärschlamm sowie die Gebühren für die regelmäßige Säuberung und Überprüfung der Anlage.
Nicht umlagefähig sind nach der Betriebskostenverordnung dagegen Kosten für die Instandhaltung oder die Reparatur der verschiedenen Komponenten des Abwasserentsorgungssystems. Weder die Kosten für die Beseitigung von Verstopfungen in Rohren noch die Reparatur einer Dachrinne dürfen auf die Mieter umgelegt werden.
Anders sieht dies bei Aufwendungen für die regelmäßige Reinigung einer Dachrinne aus. Mit diesen dürfen die Mieter belastet werden. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass diese Leistung ausdrücklich im Mietvertrag unter dem Punkt „sonstige Betriebskosten“ im Rahmen des § 2 Nr. 17 der BetrKV erwähnt ist.
Eindeutige Regelungen im Mietvertrag sorgen beim Thema Nebenkosten für Wasser abrechnen für klare Verhältnisse. Es lohnt sich also, bei der Ausgestaltung eines Mietvertrages dem Punkt „Wasser abrechnen“ besondere Aufmerksamkeit zu widmen und nicht nur pauschal auf die Bestimmungen der Betriebskostenverordnung hinzuweisen.
Nachträgliche Änderungen bei der Betriebskostenabrechnung für Wasser durchzusetzen ist in der Regel mit erheblichem Aufwand verbunden, da alle Mieter den veränderten Bedingungen zustimmen müssen. Deshalb gilt auch in der Frage der Wasserkostenabrechnung, dass mit einer klaren Regelung im Mietvertrag späterer Ärger vermieden werden kann.
Mit objego können Sie Ihre Nebenkostenabrechnung in nur wenigen Schritten online erstellen. Dabei werden auch die Kosten für Wasser korrekt abgerechnet, sodass Sie Ihren Mietern eine formell & inhaltlich korrekte Nebenkostenabrechnung zur Verfügung stellen können.
Miriam Zaunbrecher
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