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Um Renovierungskosten absetzen zu können, müssen Vermieter bestimmte Voraussetzungen erfüllen:
Die juristische Grundlage zum Absetzen der Renovierungskosten bildet § 9 Einkommensteuergesetz (EStG). Der Paragraph beinhaltet die Werbungskosten, welche geltend gemacht werden können, um steuerpflichtige Einnahmen zu reduzieren.
Gemäß Abs. 1 handelt es sich bei Werbungskosten um Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen.
Übersteigen die Werbungskosten beispielsweise durch die Renovierungsarbeiten die Mieteinnahmen, entsteht aus steuerlicher Sicht ein Verlust. Dieser kann mit den Einkünften verrechnet werden, um die Steuerlast zu senken.
Achtung: Gibt es über mehrere Jahre einen Verlust, kann das Finanzamt misstrauisch werden. Es kann dann sein, dass die Verluste nur unter Vorbehalt akzeptiert werden, sodass eine nachträgliche Änderung der Steuerbescheide möglich ist. Bei Renovierungen in leerstehenden Immobilien ist es wichtig, eine Vermietungsabsicht nachweisen zu können.
Neben Renovierungskosten fallen weitere Ausgaben unter die absetzbaren Werbungskosten. Dazu gehören beispielsweise laufende Immobilienkosten, Maklerprovisionen, Kontoführungsgebühren, Anwaltskosten oder Gebäudeabschreibungen.
Vermieter können alle Kosten für Renovierungsmaßnahmen als Werbungskosten in vollem Umfang von der Steuer absetzen. Voraussetzung dafür ist, dass die entstandenen Kosten vom Finanzamt als Erhaltungsaufwendungen eingestuft werden.
Ist dies der Fall, können die Kosten auf einmal steuerlich geltend gemacht werden.
Werden die Ausgaben für die Renovierung als Herstellungsaufwand beurteilt, ist eine Abschreibung über mehrere Jahre vorgeschrieben.
Unter übliche Kostenpositionen zur Absetzung von der Steuer fallen:
Die entstandenen Kosten werden von den Einkünften aus der Vermietung abgezogen, sodass die Höhe des zu versteuernden Einkommens sinkt. Insgesamt müssen dadurch weniger Steuern gezahlt werden.
Wer selbst mit in der vermieteten Immobilie wohnt, muss bei der Absetzung von Renovierungskosten den selbst genutzten Anteil herausrechnen. Dieser kann nicht steuerlich berücksichtigt werden.
Es bestehen wichtige Unterschiede zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand in Bezug auf die steuerliche Absetzung.
Unter den Begriff Erhaltungsaufwand fallen Aufwendungen für Arbeiten, welche der Erhaltung der Immobilie dienen, also die Erneuerung bereits vorhandener Elemente. Die neu eingebauten Teile müssen einen vergleichbaren Ersatz bieten, um das Gebäude wieder wie vorgesehen nutzen und Einkünfte erzielen zu können.
Der Austausch von Fenstern, Türschlössern und Türen oder die Reparatur des Dachs sind klassische Beispiele für Erhaltungsaufwendungen.
Es handelt sich um Arbeiten und daraus entstehende Kosten, die durch den Eigentümer erbracht werden müssen, um den ordnungs- und vertragsgemäßen Zustand der Immobilie wiederherzustellen. Diese Kosten können entweder auf einmal oder über einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren abgeschrieben werden.
Arbeiten, die unter den Herstellungsaufwand fallen, sind deutlich umfangreicher als beim Erhaltungsaufwand. Hierbei geht es um Erweiterungen des Wohnraums oder die Erhöhung des Standards durch Verbesserungen. Der Wert der Immobilie wird aufgrund der Maßnahmen gesteigert.
Der Ausbau des Dachbodens oder der Einbau einer neuen Heizungsanlage sind Beispiele für einen Herstellungsaufwand.
Kosten für solche Arbeiten müssen über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden.
Die Kosten der Renovierung können in voller Höhe im Entstehungsjahr von der Steuer abgesetzt werden (§ 11 Abs. 2 EStG).
Größere Erhaltungsaufwände können gemäß § 82b Abs. 1 EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden, sofern das Gebäude übermäßig zu Wohnzwecken dient.
Welche Variante gewählt wird, ist individuell abhängig. Vor allem bei einem hohen Einkommen kann es sich lohnen, die Gesamtkosten direkt abzusetzen.
Vermieter haben bei der Absetzung von Erhaltungsaufwänden Wahlfreiheit. Dies umfasst, dass für jede Renovierungsmaßnahme neu entschieden werden darf, ob die Kosten im gleichen Jahr oder verteilt abgesetzt werden.
Für das Absetzen der Aufwendungen ist das Ausfüllen der Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Pflicht. Darin werden neben den Mieteinnahmen auch die Ausgaben erfasst. Diese müssen von den Einkünften abgezogen werden. Was dann übrig bleibt, wird auf den individuellen Steuersatz angewendet und sorgt für eine reduzierte Einkommensteuerlast.
Um die Ausgaben der Renovierung belegen zu können, müssen sämtliche Quittungen oder Rechnungen aufbewahrt werden, um dieser der Anlage V beizufügen.
Mit objego können Vermieter die Anlage V online vorbereiten. Wer seine Immobilien digital mit objego verwaltet, spart Zeit beim Ausfüllen des Dokuments. Die Software identifiziert alle relevanten Daten und stellt diese in einer übersichtlichen Tabelle zusammen, sodass sich die Anlage V einfacher ausfüllen lässt.
Wird die Immobilie innerhalb von drei Jahren nach Kauf renoviert und die Kosten dafür sind höher als 15 % des Anschaffungspreises (ohne Umsatzsteuer), muss eine Abschreibung als AfA (Abschreibung für Abnutzung) über die Immobilien-Nutzungsdauer von 50 Jahren gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG erfolgen.
Auch wenn es sich bei den Arbeiten theoretisch um Erhaltungsaufwendungen handelt, wird in diesem Fall von anschaffungsnahen Herstellungskosten gesprochen.
Um die Renovierungskosten steuerlich absetzen zu können, müssen Vermieter alle Ausgaben separat auflisten. Um diese Ausgaben für das Finanzamt beweisen zu können, ist es wichtig, alle Quittungen und Rechnungen sorgfältig aufzubewahren.
Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Barzahlungen vermieden werden, auch wenn eine Quittung ausgestellt wird. Eine durch Überweisung bezahlte Rechnung wird häufig eher vom Finanzamt akzeptiert.
Tipp: Werden die Arbeiten selbst durchgeführt, sind lediglich die Materialkosten steuerlich absetzbar. Die Arbeitsleistung kann nicht geltend gemacht werden.
Wird eine Immobilie renoviert, die der Eigentümer selbst bewohnt, gibt es strenge Vorgaben zur Absetzbarkeit der Kosten. Handwerkerkosten von bis zu 1.200 € pro Kalenderjahr und notwendige Maßnahmen aufgrund außergewöhnlicher Belastungen gehören dazu. Dazu zählt beispielsweise eine Gebäudebelastung mit Asbest.
Seit 2019 gibt es eine Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG). Es gilt, dass es sich um neu geschaffenen Wohnraum handeln muss.
Es kann sich dabei um verschiedene Arten der Neuschaffung handeln:
Beim Kauf eines Neubaus muss darauf geachtet werden, dass dieser bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt. Nur so können die Sonderabschreibungen von dem Anschaffenden in Anspruch genommen werden.
Vier Jahre lang können jeweils bis zu 5 % der Anschaffungskosten als Sonderabschreibung abgesetzt werden. Dies gilt zusätzlich zu den 2 % Absetzung für Abnutzung pro Jahr gemäß § 7 EStG.
Um die Möglichkeit der Sonderabschreibung nutzen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden.
Dazu gehören:
In Anspruch genommene Sonderabschreibungen sind dann rückgängig zu machen, wenn die Baukostenobergrenze innerhalb von drei Jahren nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird.
Die Kosten für Renovierungen dürfen nicht über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Es handelt es sich um Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten, welche gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV vom Eigentümer zu tragen sind.
Allerdings besteht die Möglichkeit, im Mietvertrag flexible Renovierungsfristen und eine Schönheitsreparaturklausel zu vereinbaren.Eine Formulierung mit flexibler Frist kann beispielsweise so aussehen:
Falls erforderlich sind Renovierungsarbeiten in Küche und Bad alle fünf Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle acht Jahre sowie in den übrigen Räumen alle zehn Jahre durchzuführen.
Wichtig ist, dass der Mieter die Arbeiten nur dann durchführen muss, wenn auch entsprechender Bedarf besteht. Weisen die Räume also keine Abnutzungserscheinungen auf, muss auch nicht zwangsläufig renoviert werden.
Es gibt zudem nur bestimmte Schönheitsreparaturen, die wirksam auf den Mieter übertragen werden können. Nach § 28 Abs. 4 Zweite Berechnungsverordnung umfassen Schönheitsreparaturen folgende Aspekte:
Werden mehr als die gesetzlich festgelegten Schönheitsreparaturen im Mietvertrag verlangt, wird die gesamte Klausel unwirksam. Daher sollte ein besonderes Augenmerk auf rechtskonforme Formulierungen gelegt werden.
Vermieter können Renovierungskosten in der Regel steuerlich in vollem Umfang absetzen. Solange eine Vermietungsabsicht nachgewiesen werden kann, ist dies auch während eines Leerstands möglich.
Besonders wichtig für die Absetzung ist die Anlage V der Steuererklärung, in der alle einzelnen Kostenpunkte aufgeführt werden können. Rechnungen und Zahlungsbelege sollten dabei gut aufbewahrt werden.
In den meisten Fällen ist das Absetzen der Renovierungskosten als Werbungskosten auf einmal möglich. Kommt es durch die Arbeiten zu einer Verbesserung des Gebäudestandards muss die Abschreibung über mehrere Jahre erfolgen.
Vermieter können durch Renovierungen nicht nur den Wert ihrer Immobilie erhalten, sondern auch die Steuerlast deutlich senken.
Miriam Zaunbrecher
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