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Beim Thema Nebenkostenabrechnung kommt es nicht selten zu Diskussionen zwischen Mietern und Vermietern. Dabei ist im Gesetz klar geregelt, wann eine Abrechnung der Betriebskosten erstellt werden muss und welche Aufwendungen umlagefähig sind.
Grundlage für die Umlage der Nebenkosten auf die Mieter ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Fehlt diese, ist der Vermieter nicht berechtigt, die Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Es lohnt sich also, beim Abschluss eines Mietvertrages besonderes Augenmerk auf diesen Umstand zu legen.
In der Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, sind insgesamt 17 Arten von Nebenkosten aufgeführt, die grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden können. In der Regel reicht es bereits aus, allgemein darauf hinzuweisen, dass die Vorgaben der BetrKV zur Anwendung kommen. In bestimmten Fällen kann es jedoch nötig sein, spezielle Kosten, die nicht explizit in der BetrKV erwähnt werden, gesondert aufzuführen. Dazu gehören die „sonstigen Betriebskosten“, die den letzten Punkt der BetrKV darstellen.
Ganz oben auf der Liste stehen die sogenannten öffentlichen Lasten des Grundstücks, zu denen auch die Grundsteuer zählt. Die Grundsteuer auf Mieter umlegen ist somit erlaubt und durch § 2 der BetrKV juristisch abgedeckt.
Die umlagefähigen Nebenkosten können dann ganz einfach in unserer Immobilienverwaltungs-Software erfasst und die Nebenkostenabrechnung digital erstellt werden.
Der Begriff „öffentliche Lasten“ umfasst neben der Grundsteuer noch weitere regionale Ausgaben, die ebenfalls auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Welche dies sind, ist abhängig von den jeweiligen Bestimmungen der Gemeinde. Zu diesen öffentlichen Lasten können in manchen Gebieten Deichabgaben gehören oder auch Aufwendungen für den Boden- und Wasserverband. Nicht umlagefähig sind dagegen Anliegergebühren, die ausschließlich zulasten des Vermieters gehen.
Nachdem durch eine entsprechende Formulierung im Mietvertrag grundsätzlich geklärt ist, dass die Grundsteuer auf Mieter umgelegt wird, geht es darum, eine zulässige Berechnungsgrundlage für die Aufteilung der Kosten zu finden.
Am einfachsten ist die Berechnung der Umlage, wenn die Immobilie zu 100 % vermietet ist. In diesem Fall darf die Grundsteuer komplett auf den oder die Mieter umgelegt werden.
Wohnt der Vermieter mit im Haus, muss er auf Basis seiner anteiligen Wohnfläche einen Teilbetrag selbst zahlen.
Deutlich aufwendiger gestaltet sich die Berechnung des individuellen Beitrages zur Grundsteuer, wenn es sich um eine Immobilie handelt, in der sowohl Wohnraum als auch gewerbliche Flächen vermietet werden. In diesem Fall ist die Umlage auf Basis der genutzten Quadratmeterzahl nur bedingt zulässig.
Die Höhe der Grundsteuer ist abhängig vom Immobilienwert und der Steuermesszahl. Für Gewerbegrundstücke ist die Steuermesszahl höher als für Wohngrundstücke. Dieser Umstand darf jedoch nicht zulasten der privaten Mieter gehen. Deshalb ist bei gemischt genutzten Immobilien auch bei der Umlage der Grundsteuer auf die Mieter eine getrennte Abrechnung zwischen Wohnflächen und Gewerbeflächen erforderlich.
Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes muss die Grundsteuer jedoch nur dann getrennt zwischen privaten und gewerblichen Mietern erfolgen, wenn die zusätzliche Belastung der Wohnungsmieter durch die gewerbliche Vermietung mehr als 10 % beträgt. Die Pflicht zur getrennten Berechnung kann allerdings nicht durch entsprechende Vereinbarungen im Mietvertrag ausgeschlossen werden.
Auch in einem weiteren Fall kann sich die Umlegung der Grundsteuer nicht ausschließlich an der Quadratmeterzahl der Wohnung orientieren. Gehören zu einer Wohnimmobilie Garagen oder Stellplätze, die nur von einem Teil der Mieter genutzt werden, so muss sich auch dieser Umstand in der Berechnung des individuellen Anteils an der Grundsteuer widerspiegeln.
Sollten nicht alle Wohnungen in einem Haus vermietet sein, darf dies nicht zu einer Mehrbelastung der verbleibenden Mieter bei der Umlage der Grundsteuer führen. Die auf nicht vermietete Wohnungen entfallenden Anteile können nicht einfach auf die anderen Wohnungen übertragen werden. Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit, bei der für die Berechnung der Grundsteuer zuständigen Behörde seiner Gemeinde auf diesen Umstand hinzuweisen und so eventuell eine Minderung der Grundsteuerlast erreichen.
Grundstücksbesitzer stehen in der Pflicht, eine Steuer auf ihr Grundstück zu entrichten. Das juristische Fundament dafür bildet das Grundsteuergesetz. Dort sind alle Elemente zur Berechnung und Entrichtung festgehalten. Am ersten Januar eines jeden Jahres wird die Grundsteuer festgelegt und ist dann vierteljährlich von den Grundstücksbesitzern an das Finanzamt zu entrichten.
Unterschieden wird zwischen den Grundsteuervarianten A und B. Unter A fallen Grundstücke, die für Land- und Forstwirtschaft genutzt werden. Grundstücke, die nicht diesem Zweck dienen, sind unter die Grundsteuer B zu fassen. Hierzu zählen sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke, die im Besitz von Privatpersonen sind.
Im Zuge der Grundsteuerreform erfolge mit Jahresbeginn 2025 die Einführung der Grundsteuer C. Diese Variante beinhaltet alle noch unbebauten Grundstücke, die jedoch baureif sind.
Hintergrund ist, dass durch einen höheren Hebesatz verhindert werden soll, dass solche Grundstücke lediglich zu Spekulationszwecken gekauft werden. Gleichermaßen soll so ein Anreiz geschaffen werden, den Besitz zu bebauen.
Die gezahlte Grundsteuer stellt für die Städte und Gemeinden eine wichtige Einnahmequelle dar. Das eingenommene Geld wird oftmals für die Erhaltung und den Ausbau der Infrastruktur verwendet und kommt somit den Bürgern zugute.
Um die Höhe der Grundsteuer zu berechnen müssen drei verschiedene Faktoren berücksichtigt werden: der Immobilienwert, die Steuermesszahl sowie der Hebesatz.
Zur Berechnung der jährlichen Grundsteuer müssen die drei Werte miteinander multipliziert werden:
Immobilienwert o. Grundvermögen x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer
Dieser Wert ist individuell und wird auf Grundlage verschiedener Faktoren festgelegt. Da die Bundesländer abweichende Regelungen zum Bundesmodell treffen konnten, unterscheiden sich die Kriterien zum Teil.
Die Steuermesszahl bezeichnet einen festgeschriebenen Wert, der sich je nach Art des Grundstücks bzw. der Immobilie unterscheidet.
Für Wohngrundstücke liegt sie bei 0,31 Promille, für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke bei 0,34 Promille.
Festgelegt wird der Hebesatz durch die einzelnen Gemeinden jeweils für ein Kalenderjahr. So können die Steuereinnahmen selbst beeinflusst werden, was insbesondere finanzschwächeren Gemeinden zugute kommt.
Wenn Wohnungen nicht vermietet werden können und dadurch Einnahmen ausbleiben, kann unter bestimmten Umständen eine Minderung oder gar eine Befreiung von der Grundsteuer erreicht werden. Dies ist jedoch nur möglich, wenn der Leerstand nicht auf unangemessen hohe Mietforderungen oder andere vom Eigentümer zu verantwortende Umstände zurückzuführen ist.
Ein Grund für mögliche Steuerentlastungen sind etwa Mietausfälle, die den Besitzer unverschuldet treffen, weil ein Brand, ein Sturm oder ein Hochwasser die vermieteten Wohnungen zeitweise unbewohnbar gemacht haben.
Als weitere Gründe für die Senkung der Steuerlast betrachtet der Gesetzgeber insbesondere aber auch außergewöhnlich hohe Belastungen, die dem Eigentümer durch Auflagen des Denkmalschutzes entstehen. Sind die Kosten für den Erhalt eines unter Denkmalschutz stehenden Hauses deutlich höher als für ein vergleichbares Gebäude, kann eine Minderung oder eine Befreiung von der Grundsteuer diese Belastung ausgleichen. Durch eine Nachfrage bei den zuständigen Stellen können Vermieter erfahren, ob auch sie in den Genuss einer geringeren Grundsteuer kommen können. Selbstverständlich müssen diese Erleichterungen dann an die Mieter weitergegeben werden.
Während Vermieter bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung, die auch die Grundsteuer enthält, an feste Fristen gebunden sind, können die zuständigen Kommunen oder Finanzämter die Abgabe auch für Zeiträume erheben, die deutlich über die Ein-Jahres-Frist für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung hinausgehen.
Sollten Grundsteuern nachträglich erhöht werden oder zuvor gewährte Steuererleichterungen wegfallen, führt dies am Ende jedoch nicht zu einer Mehrbelastung für den Vermieter. Da er diese Verzögerung nicht zu verantworten hat, ist er auch über die gesetzlichen Fristen zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung hinaus berechtigt, die erhöhte Grundsteuer auf die Mieter umzulegen. Bis zu drei Monate nach der Festsetzung der neuen Grundsteuer können die zusätzlich entstandenen Kosten im Rahmen einer Nachforderung geltend gemacht werden.
Andere Posten auf der Betriebskostenabrechnung sind von diesem Sonderfall nicht betroffen. Sie können im Nachhinein nicht mehr zuungunsten der Mieter korrigiert werden.
Trotz juristischer Festlegung gibt es oftmals Unsicherheiten, was die Grundsteuer betrifft. Generell gilt aber, dass auf Basis von § 2 der BetrKV Grundsteuern auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
Voraussetzung für die Umlage ist jedoch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag. Fehlt dieser Hinweis, ist eine Umlage der Betriebskosten und damit auch der Grundsteuer nicht möglich.
Damit in einem Mietobjekt, das sowohl über Mietwohnungen als auch über Gewerbeflächen verfügt, eine unzulässige Mehrbelastung der privaten Mieter vermieden wird, kann eine getrennte Abrechnung der unterschiedlichen Flächen auch im Hinblick auf die Umlage der Grundsteuer notwendig sein.
Darüber hinaus ist es – anders als bei anderen Posten der Betriebskostenabrechnung – unter bestimmten Umständen möglich, auch über die gesetzliche Frist zur Erstellung der Nebenkosten hinaus Korrekturen an der Grundsteuerumlage vorzunehmen.
Miriam Zaunbrecher
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