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Jeder Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, seine Mieteinnahmen zu versteuern. Wie hoch die anfallenden Steuern sind, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Einer davon ist der persönliche Steuersatz. Entscheidend ist auch, ob und welche Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Es gibt eine ganze Reihe von Kosten, die Sie als Vermieter von den eingehenden Mieteinnahmen abziehen dürfen. Sie senken die Steuerlast und können sogar zu negativen Einkünften führen. Diese Verluste wiederum lassen sich mit anderen Einkommensarten verrechnen.
Vor allem in den ersten Jahren nach der Anschaffung einer Immobilie können Vermieter so Steuern sparen.
Besondere Regeln gelten immer dann, wenn die Erträge umsatzsteuerpflichtig sind. Das ist allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen der Fall. Doch auch hier können Sie Steuertricks nutzen, um die Einnahmen möglichst klein zu rechnen.
Durch die Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie erzielte Einnahmen gelten gemäß § 21 des deutschen Einkommenssteuergesetzes (EStG) als Einkünfte. Als solche unterliegen sie der Einkommenssteuerpflicht – und müssen daher im Rahmen der Steuererklärung angegeben werden.
Mit welchem Objekt die Mieteinnahmen erwirtschaftet werden, spielt dabei eine untergeordnete Rolle. Es kann sich um die Vermietung einer Eigentumswohnung, einer Ferienunterkunft oder eines Hauses handeln. Denkbar ist aber auch die Untervermietung von Räumlichkeiten in einer selbst genutzten Immobilie oder die Verpachtung eines unbebauten Grundstücks.
Zu den Einkünften von Vermietern zählen neben den Zahlungen des Mieters auch die mit der Vermietung verbundenen umlagefähigen Nebenkosten. Es ist also immer von der jeweiligen Warmmiete auszugehen. Von dieser können Abschreibungen, laufende Kosten und Zinszahlungen abgezogen werden. Der verbleibende Gewinn stellt die zu versteuernden Mieteinnahmen dar.
Problematisch wird es, wenn das Finanzamt Zweifel an Ihrer Gewinnerzielungsabsicht hat. Können Sie nicht nachweisen, dass Ihre Mieteinnahmen die Ausgaben langfristig übersteigen sollen, gilt Ihr Handeln als Liebhaberei. In der Folge können Sie weder Kosten noch Verluste steuerlich geltend machen.
Das Umsatzsteuerrecht behandelt eine Person als Unternehmer, wenn sie eine nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen ausübt (Einnahmenerzielungsabsicht). Hierunter fällt auch die Vermietung oder Verpachtung von Immobilien. Ob diese einen Gewinn bringen soll oder nicht, spielt – anders als im Bereich der Einkommenssteuer – keine Rolle.
Demnach wären Sie als Vermieter grundsätzlich als Unternehmer zu behandeln und müssten Umsatzsteuer zahlen. Der Gesetzgeber hat allerdings einige Ausnahmen geschaffen. Eine davon findet sich in § 4 Nr. 12 des Umsatzsteuergesetzes (UStG): Für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken muss keine Umsatzsteuer abgeführt werden – selbst dann nicht, wenn es sich lediglich um einen Teil des Grundstücks handelt. Als Teil des Grundstücks zählen sowohl ganze Gebäude als auch einzelne Räume, Wohnungen oder Stockwerke.
Diese Regelung findet allerdings nur auf dauerhafte Vermietungen Anwendung. Erträge aus kurzfristigen, weniger als sechs Monate bestehenden Miet- oder Pachtverhältnissen sind sehr wohl umsatzsteuerpflichtig. Besonderheiten gelten auch in Bezug auf die Vermietung von Garagen und Stellplätzen. Erfolgt die Vermietung losgelöst von der Vermietung eines Wohnraums, müssen Sie Steuern zahlen. Anders sieht es aus, wenn die Garage oder der Stellplatz zusammen mit einer Wohnung vermietet wird. Hier sind die Einkünfte von der Umsatzsteuer befreit.
Vermieter von Gewerberäumen haben ein Wahlrecht. Sie können selbst entscheiden, ob sie steuerlich wie ein Unternehmer behandelt werden möchten oder nicht. Voraussetzung dafür ist, dass die Vermietung auf längere Dauer angelegt ist. Der Mieter wiederum muss selbst ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen sein. Wer sich als Gewerbetreibender einstufen lässt, hat einige zusätzliche Pflichten zu erfüllen.
Diese gehen mit einem erhöhten Verwaltungsaufwand einher. Dem gegenüber steht jedoch ein großer Vorteil: Sie können die in anfallenden Rechnungen ausgewiesene Mehrwertsteuer im Rahmen der Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen. So sparen Sie bis zu 19 %.
Um Mieteinnahmen zu versteuern, müssen Sie Ihrer Steuererklärung die Anlage V beifügen. Hier können alle relevanten Angaben zu Einkünften aus Vermietung oder Verpachtung eingetragen werden: Mieteinnahmen, Betriebs- und Nebenkosten, Abschreibungen und laufende Kosten. Anlage V benötigt das Finanzamt nicht nur, wenn das Objekt bereits vermietet ist. Um entsprechende Angaben ist die Steuererklärung auch dann zu erweitern, wenn
In letzterem Fall genügt es, ein einziges Formular auszufüllen. Wer mehrere Immobilien vermietet, muss hingegen für jedes Objekt eine eigene Anlage V abgeben.
Zur Berechnung der Einkommenssteuer wird Ihr individueller Steuersatz herangezogen. Freibeträge senken die Steuerlast. Durch Steuertricks können Sie zusätzlich Steuern sparen.
Die Anlage V besteht aus zwei Seiten. Auf der Vorderseite können Vermieter ihre Einkünfte erfassen. Die Rückseite dient zur Eintragung entstandener, absetzbarer Kosten.
Es gibt in dem Formblatt Felder für:
Ausgefüllt werden muss die Anlage V für jede vorhandene Immobilie. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese leer steht oder vermietet ist.
Die Vorbereitung für die Anlage V übernimmt objego ab dem Basic-Paket für Sie. Alle steuerrelevanten Daten werden identifiziert und übersichtlich in einer Tabelle zusammengestellt.
Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gilt das sogenannte Zufluss-/Abfluss-Prinzip. Das bedeutet, dass Mieteinnahmen immer dem Steuerjahr zuzuordnen sind, in dem sie tatsächlich erzielt wurden.
Mietzahlungen, die noch ausstehen, müssen Sie bei der Steuererklärung also erst einmal nicht angeben. Für die Zuordnung kommt es bei Bargeld- und Scheckzahlungen auf das Datum des Posteingangs an. Im Rahmen einer Überweisung ist hingegen der Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Konto des Vermieters maßgeblich.
Auch für Kosten, die mit der Vermietung oder Verpachtung der Immobilie zusammenhängen, gilt das Zufluss-/Abfluss-Prinzip. Ausgaben können damit grundsätzlich nur in dem Jahr von der Steuer abgesetzt werden, in dem sie wirklich angefallen sind. Sie sollten entsprechende Belege und Rechnungen konsequent sammeln. So lassen sich vom Finanzamt geforderte Nachweise ganz einfach erbringen.
Im Rahmen der Steuererklärung können Sie verschiedene Kosten steuerlich geltend machen: Abschreibungen, Schuldzinsen und Werbungskosten. Für jeden Posten gelten eigene Regeln.
Im Laufe der Zeit nutzt sich die Bausubstanz eines Gebäudes ab. Um die dadurch entstehende Wertminderung aufzufangen, dürfen Sie über einen bestimmten Zeitraum hinweg einen Anteil des Gebäudewertes beziehungsweise der Herstellungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Bei diesem Vorgehen handelt es sich um die sogenannte Absetzung für Abnutzung (Abschreibung, AfA).
Die gesetzliche Grundlage hierfür bildet § 7 Absatz 4 des Einkommenssteuergesetzes: 50 Jahre lang lassen sich jeweils 2 % steuerlich geltend gemacht machen. Für ältere Immobilien, die vor dem Jahr 1925 errichtet wurden, gilt ein Abschreibungssatz von 2,5 % – allerdings nur für 40 Jahre. Noch höher sind die Abschreibungssätze, wenn es um die Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden geht. Hier profitieren Sie als Vermieter von besonders deutlichen Steuervergünstigungen.
Kosten, die durch Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten an einem Gebäude entstehen, zählen meist zu den sofort absetzbaren Werbungskosten. Eine Ausnahme bilden die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Verursachen entsprechende Arbeiten Kosten in Höhe von mehr als 15 % des Anschaffungs- oder Herstellungspreises, müssen Sie diese als AfA von der Steuer absetzen. Das gilt allerdings nur innerhalb der ersten drei Jahre – so bestimmt es § 6 Abs.1 Nr.1a EstG.
Als Grundlage für die lineare Absetzung für Anschaffung dient ausschließlich der Anschaffungspreis des Gebäudes. Im Gegensatz zu diesem unterliegt der Grund- und Bodenwert keinem Wertverzehr. Aus diesem Grund darf er nicht abgeschrieben werden.
Um Steuern zu sparen, müssen Sie den Kaufpreis Ihrer Immobilie daher in einen Anteil für das Gebäude und einen Anteil für das Grundstück aufteilen. Optimal ist es, die entsprechenden Teile schon im notariellen Kaufvertrag ausweisen zu lassen. So können Streitigkeiten mit dem Finanzamt noch vor der Entstehung vermieden werden.
Um eine Immobilie zu finanzieren, greifen die meisten Vermieter auf ein Darlehen zurück. Hierdurch entstehende Kosten können anteilig steuerlich geltend gemacht werden: Im Rahmen der Steuererklärung berücksichtigt das Finanzamt zumindest die Zinszahlungen. Die Tilgung hingegen findet keine Berücksichtigung.
Der Steuervorteil nimmt allerdings kontinuierlich ab. Das liegt daran, dass die Rate beim herkömmlichen Annuitätendarlehen für die gesamte Dauer der Laufzeit gleich bleibt. In der Folge sinkt der Zinsanteil.
Eine vermietete Immobilie verursacht laufende Kosten. Diese können Sie in der Steuererklärung geltend machen – als sogenannte Werbungskosten. Die Summe der zu versteuernden Einkünfte lässt sich durch verschiedene Posten reduzieren. Zu ihnen zählen
Jeder Steuerpflichtige hat die Möglichkeit, seine Steuerlast durch den sogenannten Grundfreibetrag zu senken. Diesen legt der Gesetzgeber jedes Jahr neu fest. Er beträgt derzeit 11.604 € (Stand: 2024). Verheiratete können den doppelten Freibetrag in Höhe von 23.208 € geltend machen.
Liegt das gesamte Einkommen – unter Berücksichtigung aller Einkommensarten – innerhalb dieser Grenzen, müssen Sie keine Steuern zahlen. Überschreiten die Einkünfte den Grundfreibetrag, fällt Einkommenssteuer an. Der Grundfreibetrag bleibt dennoch steuerfrei.
Auch bei der kurzfristigen Untervermietung einer selbst genutzten Immobilie können Sie als Vermieter Steuern sparen: Hier gilt eine Bagatellgrenze von 520 € pro Veranlagungszeitraum. Wird diese nicht überschritten, bleiben die Erträge steuerfrei.
Diese Regelung können auch Vermieter nutzen, die Teile einer angemieteten, ansonsten selbst genutzten Wohnung vorübergehend untervermieten. Im Rahmen ihrer Steuererklärung dürfen sie allerdings keine anteiligen Kosten für die Vermietung veranschlagen.
Für die dauerhafte Untervermietung gelten ebenfalls steuerliche Grenzen. Liegen die Einnahmen nach Abzug sämtlicher Ausgaben bei nicht mehr als 410 € im Jahr, unterliegen sie keiner Besteuerung. Ein verminderter Steuersatz greift, wenn Sie durch die langfristige Untervermietung Einkünfte zwischen 410 € und 820 € erzielen. Übersteigt der Gewinn die Freigrenze von 820 €, müssen Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern – und zwar in vollständiger Höhe.
Die Investition in Immobilien ist eine weitere Möglichkeit, um Steuern zu sparen. Sie lohnt sich vor allem dann, wenn das zu versteuernde Einkommen sehr hoch ist: Hier lassen sich durch Abschreibungen, Werbungskosten und Zinsschulden möglicherweise Verluste aus der Vermietung erzielen.
Diese negativen Einkünfte können Sie mit anderen steuerpflichtigen Einnahmen verrechnen. Das führt zu einer spürbaren Senkung der Steuerbelastung. Andauernde Verluste sollten allerdings vermieden werden. Hier wird das Finanzamt bald misstrauisch. Akzeptiert es anfängliche Verluste aus der Vermietung lediglich unter Vorbehalt, ist eine nachträgliche Änderung des Steuerbescheides denkbar.
Neu ist die in § 7b EstG verankerte Sonderabschreibung: Mit der im August 2019 eingeführten Regelung können Vermieter neuer Mietwohnungen in den ersten vier Jahren höhere Werbungskosten geltend machen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der geschaffene Wohnraum für eine Dauer von mindestens zehn Jahren vermietet wird. Ist das der Fall, lassen sich jährlich bis zu 5 % der Herstellungskosten von der Steuer absetzen – zusätzlich zur herkömmlichen Abschreibung. Es gilt jedoch ein Höchstsatz von 2.000 € pro m² Wohnfläche.
Ob Sie diesen Steuervorteil nutzen möchten, können Sie frei entscheiden. Über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie von 50 Jahren hinweg ändert sich das Abschreibungsvolumen nicht. Es geht hier lediglich um eine zeitliche Vorverlagerung.
Der Restwert verteilt sich ab dem fünften Jahr gleichmäßig auf die noch verbleibende Restnutzungsdauer. Dadurch reduziert sich der Abschreibungsbetrag – und der anfängliche Steuervorteil wird zum Steuernachteil. Welche Abschreibungsvariante sich lohnt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Auch in Bezug auf die Umsatzsteuer können Sie Steuern sparen. So lässt sich diese – etwa im Falle einer Garagenvermietung – auf den Mieter umlegen. Das setzt allerdings eine entsprechende Klausel im Mietvertrag voraus. Steuern sparen umsatzsteuerpflichtige Vermieter auch, wenn sie die sogenannte Kleinunternehmerregelung für sich beanspruchen: Übersteigen die Umsätze den Freibetrag in Höhe von 22.000 € nicht, müssen Vermieter keine Steuern abführen.
Bei der Vermietung lauern verschiedene Stolperfallen, die steuerliche Nachteile mit sich bringen können.
Vermieter, die ihre Immobilie zu günstig an Angehörige oder Freunde vermieten, können unter Umständen keine steuerlichen Abzüge geltend machen. Es kommt in diesem Kontext maßgeblich auf die Prozente an.
Zahlen Bekannte und Verwandte wenigstens die Hälfe der ortsüblichen Vergleichsmiete, können etwaige Werbungskosten in vollem Umfang angesetzt werden. Bei niedrigeren Sätzen müssen Sie Kürzungen hinnehmen.
Leisten Sie Unterhaltszahlungen an unterhaltsberechtigte Kinder, dürfen diese mit anfallenden Mietzahlungen verrechnet werden. In der Folge geht der Werbekostenabzug auch dann nicht verloren, wenn die Miete dadurch unterhalb den Schwellenwert von 50 % der ortsüblichen Miete rutscht.
Kosten, die durch den Leerstand einer Immobilie entstehen, können Sie von der Steuer absetzen. Das gilt allerdings nur, wenn Sie dem Finanzamt eine Vermietungsabsicht nachweisen können. Dies ist beispielsweise durch Inserate möglich. Fehlt die Lust oder Zeit für eine Neuvermietung, müssen Sie durch den Leerstand verursachte Verluste eigenständig tragen. Gleiches gilt, wenn eine Immobilie unvermietet bleibt, weil das Geld für eine Renovierung fehlt.
Vermieter, die häufiger Objekte erwerben, müssen bei deren Veräußerung vorsichtig sein. Vergeht zu wenig Zeit, werden sie vom Finanzamt schnell als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft. Das kann nicht nur zur Rückabwicklung von Abschreibungen, sondern auch zur Erhebung von Gewerbesteuern und Spekulationsgewinnen führen.
Eine Einstufung als Gewerbetreibender ist wahrscheinlich, wenn mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung verkauft werden. Von dieser Regelung sind sowohl geerbte Immobilien als auch Immobilien, die länger als zehn Jahre im Eigentum des Vermieters stehen, ausgenommen.
Für private Vermieter gelten bezüglich der Mieteinnahmen einige steuerliche Besonderheiten. Jeder Vermieter muss seine Einnahmen aus der Vermietung versteuern, es ist jedoch auch möglich diesbezügliche Ausgaben, wie Abschreibungen oder Schuldzinsen, steuerlich abzusetzen. Dies entscheidet sich von Fall zu Fall und ist abhängig von mehreren Faktoren.
Darüber hinaus können Sie Steuern sparen indem Sie z. B. investieren oder die Umsatzsteuer umlegen. Das Thema Steuern für Vermieter ist in vielen Fällen kompliziert und wird durch viele Faktoren bedingt. Im Zweifel ist es daher immer ratsam, einen Steuerberater aufzusuchen.
Miriam Zaunbrecher
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