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Ein Mieter verlangte 2022 von seinem Vermieter, das Eindringen von Zigarettenrauch in seine Wohnung durch die darunterliegende Wohnung zu verhindern. Die Wohnung des betroffenen Mieters befand sich im 1. Obergeschoss. Der Zigarettenrauch drang von der Erdgeschosswohnung nach oben.
Der Mieter der Erdgeschosswohnung rauchte ca. eine bis anderthalb Schachteln Zigaretten pro Tag. Dies tat er sowohl auf dem Balkon als auch in der Wohnung. Letzteres in Zusammenhang mit ständigem Lüften und offener Balkontür.
Sobald der Mieter im 1. Obergeschoss seine Fenster öffnete, drang Zigarettengeruch in die Wohnung. Zudem zog der Geruch durch das Treppenhaus und von dort aus in die Mieteinheit.
Er erhob Klage, nachdem die Vermieterin sich geweigert hatte, den Forderungen zur dauerhaften Verhinderung der Geruchsbelästigung nachzukommen.
Zuvor hatte der Mieter sich an seinen Nachbarn gewandt. Der Versuch, eine einvernehmliche Lösung zu finden, scheiterte. Nachdem er sich an die Vermieterin wandte, wurden die Fenster so abgedichtet, dass zumindest bei geschlossenem Fenster kein Zigarettengeruch mehr in die Wohnung eindringen kann.
Auf den Qualm reagiere der Mieter, welcher bereits seit Jahrzehnten an Allergien mit temporären Atembeschwerden leidet, mit Nies- und Hustenreiz, Atembeschwerden, Halsreizungen sowie Kopfschmerzen und Unwohlsein.
Die übrigen Bewohner aus der ersten und zweiten Etage würden durch den Zigarettenrauch zudem ebenfalls belästigt werden.
Das Amtsgericht Bremen entschied am 17.05.2024 zugunsten des klagenden Mieters. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB stehe ihm ein Anspruch auf die Beseitigung der Geruchsbelästigung durch den Zigarettenrauch zu.
Aufgrund der durch den Zigarettenrauch aufgewiesenen Immissionen sei die Wohnung nicht mehr in einem vertragsgemäßen Zustand, es bestehe also ein Mietmangel.
Dem Vermieter obliege die Art und Weise, wie die Belästigung beseitigt wird, da für die Mängelbeseitigung ein gewisser Ausführungsspielraum bestehe.
Das Amtsgericht erteilte dem Mieter zudem Recht auf eine Mietminderung in Höhe von 20 %. Der klagende Mieter hatte eine Mietminderung in Höhe von 30 % beantragt.
Hintergrund zur festgelegten Mietminderung ist, dass der ständig eindringende Zigarettenrauch einen Mietmangel darstelle. Die Höhe ergebe sich aus der Häufigkeit der Geruchsbelästigung sowie aus der daraus resultierenden Gesundheitsgefährdung. Zeugenaussagen der Nachbarn bestätigten die Geruchsbelästigung.
Zusätzlich bestünde ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 BGB. Bis zur Mängelbeseitigung habe der Mieter demnach das Recht, die Mietzahlung zurückzuhalten, bis die Vermieterin der Erfüllung ihrer Vertragspflichten nachgekommen ist.
Prinzipiell müsse jedoch bei Mehrfamilienhäusern und in Großstädten damit gerechnet werden, als belastend empfundenen Gerüchen ausgesetzt zu sein, so das Amtsgericht.
Amtsgericht Bremen, Urteil vom 17.05.2024, Az. 17 C 332/22
Was Vermieter zum Thema Mietminderung wissen sollten, haben wir in einem Blogbeitrag zusammengefasst.
Gerichte haben in den vergangenen Jahren unterschiedlich im Falle von Geruchsbelästigungen durch Zigarettenrauch geurteilt.
Das Landgericht Berlin erachtete 2017 eine Mietminderung in Höhe von 3 % als angemessen. Streitig war hier aufsteigender Qualm in der Nacht, welcher durch die geöffneten Schlafzimmer der Kläger drang (LG Berlin, Urteil vom 10.08.2017, Az. 65 S 362/16).
Das Amtsgericht Lübeck sah 2013 eine Mietminderung von 5 % als angemessen an. Zigarettenrauch drang dort von der darunterliegenden Ferienwohnung über die Decke oder Lüftungsschächte in die Wohnung der Kläger (AG Lübeck, Urteil vom 15.10.2023, Az. 27 C 1549/13).
10 % Mietminderung waren laut Landgericht Berlin 2013 angemessen, nachdem mehrmals stündlich im Sommer starker Zigarettenrauch vom darunterliegenden Balkon in die Wohnung des Klägers zog (LG Berlin, Urteil vom 30.04.2013, Az. 67 S 307/12). Das Landgericht Hamburg sah im Jahr zuvor dagegen nur 5 % Mietminderung bei in die Wohnung ziehendem Zigarettenrauch durch den unterliegenden Balkon als angemessen an (LG Hamburg, Urteil vom 15.06.2012, Az. 311 S 92/10).
Ältere Urteile wie das des Landgerichts Berlin 2009 sahen jedoch keinen Anlass zur Mietminderung durch Geruchsbelästigung aufgrund von Zigarettenrauch. Mietern können keine Vorschriften über das Rauchen gemacht werden, da dies zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehöre. Nachbarn müssten den Geruch hinnehmen (LG Berlin, Urteil vom 03.03.2009, Az. 63 S 470/08).
Miriam Zaunbrecher
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